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楼市调控一周年 市场格局发生根本改变

来源: 发布时间:2017-10-11返回
与其用“寒潮”来描述刚刚过去的黄金周楼市,不如用“从容”二字更为妥帖,因为当人们将更多的注意力从房子身上解脱出来,转向家庭休闲和旅游上,就已经在很大程度上佐证了买房这件曾经折磨许多人神经的头等大事,已经逐渐变得不那么重要。

机构统计的数据显示,国庆黄金周期间,不少一二线热点城市,楼市成交量创下2014年以来新低,尤其部分大城市签约量同比跌幅过半。

与此相对应的是,全国出游人数创历史新高。国家旅游局统计数据显示,本次假日期间,全国共接待国内游客7.05亿人次,实现国内旅游收入5836亿元,按可比口径前7天与2016年同比计算,分别增长11.9%和13.9%。

楼市清淡,旅游火热。新一轮楼市调控一周年之际,市场格局已然发生根本改变。“房子不是用来炒的”,这一正确的住房消费观念已悄然浸入人们的认知深处。


楼市调控长期化

从中央到各级省市,从一线城市到二三线城市甚至四线城市,全国楼市不断回归平稳,而由于过去一年的合理管制,让楼市出现了悄然变化。

第一财经记者注意到,调控政策效能从短期逐渐向中长期过渡。从2016年底开始,中央已多次强调“住炒原则”,强调住房要回归居住属性,为楼市发展定调。

以时间为主线溯源,2016年国庆前后,北京、深圳等一线城市率先出台新政,此后多个环一线的二三线城市跟进,开启了全国楼市调控的大潮;其后,2017年2月末开始,调控再次出手,河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多个市、区相继出台或升级限购、限贷政策。

此两个阶段的调控政策仍以限购、限贷、限价为主,主要从需求端作出要求和引导。

3月厦门开启“限售”先例,针对个人出台限制交易的措施,明确新购买住房的需取得产权证后满2年方可上市交易,意味着国内楼市进入限售时期。第一财经不完全统计发现,目前全国已有近50个城市陆续加入限售阵营,而三亚和石家庄的5年限售期是最长期限。

除了限售外,几乎同步,多个城市也制定了对商业项目的限制政策。从北京开始,今年4月,北京相关部门发布商业办公类项目、产业类项目管理的通知,严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用,未经批准不得转让和分割销售。随后,广州、上海、深圳、南京、成都等城市也相继发文清理整顿商办类项目。

限商的目的是让住房回归居住属性、让非居住用途的土地项目回归产业的属性,打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。

穆迪副总裁、高级信用评级主任曾启贤表示,继6月和7月中国4 个一线城市住宅价格环比连续两个月持平后,8月份一线城市房价环比下跌0.3%,这也是国内一线城市房价在2017年首度出现下跌。“由于现有调控政策放宽的可能性不大,未来6~12个月一二线城市的房价有望停止上涨。”

尽管限购、限贷、限价、限售、限商“五限”已齐,但这并非调控的重点。政府的思路不只在“限”字诀,种种迹象显示,长效机制正在酝酿,住房租赁市场是突破口之一。

7月18日,国家九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出加快住房租赁市场的发展,建立购租并举的多层次住房制度。目前深圳、广州、佛山等多城市已出台相应的实施方案。

可以预见,长效政策不断出台,将带来楼市的长期稳定。



市场不断降温

对楼市而言,刚过去的国庆黄金周(10月1日~8日)是近年来最清淡的一个长假。克而瑞数据显示,其所监测的33个重点监测城市成交表现极度低迷,成交量同比下降63%。其中,六成以上的城市成交量同比腰斩,同比跌幅在90%以上的城市不在少数,并且包括热点一、二线城市。

10月初,记者走访上海几家中介门店发现,之前门庭若市场面早已没有,几乎没有人在门店问询。很多中介纷纷跑到街头,不断散发传单。一年多前,这些业务人员每天都在不停接待客户,忙得不亦乐乎。

在上海普陀区的中介门店,很多房产中介都在互相聊天。“我们之前有10个同事,现在只有8个了,客户都持观望情绪,房子很难成交。”一位中介门店经理告诉记者。

上海中原地产多家门店反映,十一长假期间来客量比平时减少三成左右,和去年同期相比减少大约七成。

深圳中原研究院指出,房地产调控收紧已持续一年,从“五限”到租售同权、购租并举再到如对金融风险的把控,房地产调控已从供给层面的管控转向加大市民投资成本,压缩获利空间。

国家统计局最新发布的8月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,15个热点一二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,首次出现全部停涨。这被业界视作房地产市场的拐点。

在南京,很多售楼处已经非常冷清,9月的一天,记者来到南京某个售楼处发现,除了记者基本没有其他购房者,和之前熙熙攘攘的情况差别明显。

“我们的楼盘之前是南京的黄金楼盘,但从最近的一次开盘看,我们没有实现100%去化,购房者的观望心情明显浓重,我们也感受到了房子越来越难卖。”一位南京开发商城市总经理告诉记者。

“今年3月我们推了250套房源,大概有1200组客户希望购买;最近我们还准备推500套房源,目前意向客户不到600组。大家对今年的市场都不乐观。”一名厦门开发商人士告诉记者。

从开发商看,部分厦门开发商也开始准备以价换量。“之前不打算推那么多货值,但是担心后面更难卖,所以提前准备出货了。厦门很多项目开盘去化也只有50%~60%。”上述开发商人士告诉记者。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,遇假期成交下滑是惯例,从今年整体市场表现来看政策一直从紧,成交一直在低位运行,加之此前一些假日成交都比去年同期有不同程度缩水,已经有所“预示”。从外部环境来看,今年9月底不少城市再度掀起一轮调控潮,不排除对心理造成一定影响。

易居研究院副院长杨红旭认为,目前政策仍在持续收紧,楼市成交“量缩”阶段还没有结束,估计要持续到明年,成交量才会慢慢筑底。成交量持续低迷后,成交价格就会出现下跌,目前部分城市已经开始跌价。如北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈价格微跌状态,预计二手房成交价格下跌的城市数量还会进一步增加。



购房热情减退

楼市降温的同时,购房者的购房热情也开始逐渐降温。

今年4月,雷铭华(化名)拿到自己房子的钥匙的时候总算长长舒了一口气,从去年开始,杨华经历了楼市一度的火爆,以及调控后的不断平稳,见证了市场从热到淡的全过程。他很庆幸,自己当时没有在楼市最火的时候入手,在一个比较平稳的环境完成了自己的置换。

在上海某家股份制银行工作的雷铭华是一名80后,几年前随着孩子的出生开始让他逐渐有了置换房子的需求,他希望把自己的小房子置换成相对市区的房子。

“1月开始看的,本身想看看1000万左右能在市中心买到什么样的房,我几个月下来大概看了10多套,我感觉每一套都有可以议价的空间,相对给我的决策时间还是比较充裕的。”雷铭华说。

他对自己买的房子还是非常满意,自从去年楼市调控以后,市场逐渐平稳,他发现市场可以选择的房源越来越多,房东的价格也很稳定。

“之前火爆的时候我没想到换房,觉得自己预算有限,好的房子2~3个人抢就容易跳价,我没任何竞争力。”

今年以来,很多购房者都和雷铭华感受一样,发现市场逐渐回归冷静,之前的炒房客也开始慢慢退出市场,真正的刚需购房者开始享受到了平稳市场的红利。“基本没有人抢房,可以选择的面很大,我的内心也不会那么焦虑,真正买到了适合自己的房子。”雷铭华说。

考虑到租房的政策越来越完善,很多90后也逐渐开始选择先租房的生活。

“在一线城市工作很不容易,一开始我们都是考虑租房,之前的租房政策并不利于租客,现在越来越多长租公寓以及租房政策出台,我感觉我们的保障越来越完善。”一位在上海工作的90后沈伟告诉记者。

无论是开发商还是房产中介,都感受到了购房者的观望情绪。“都在等着降价,大家都不着急了。”一位开发商人士告诉记者。

“周围很多朋友都租房子,一开始工作买房本身就不现实,如今租赁有保障本身就是好事。”沈伟说。

多位受访者对第一财经表示,相比过往利用国庆长假看房买房,今年更愿意把时间花在和家人朋友旅游上。深圳一名握有足够现金在手的购房者称,“首付的钱家里已经准备好了,但现在银行放款很慢利息也高,我把握不好现在是不是合适的购房时机,索性再等等看。”

此时购房者的观望情绪和一年前高点时期全民争当接盘侠的状况相比,是一根绳子牵引下的两个方向。其本质是市场环境嬗变带来的购房心理改变。

房企或启动年底冲刺

记者注意到,今年以来,由三四线城市带动,全国范围内,一二季度成绩相当不俗,带动了开发商在上半年规模再创下新高。正是有上半年的铺垫,截至今年前三季度,主流开发商的销售数据依然飘红。

据克而瑞统计,截至2017年三季度末,突破千亿规模的房企已达11家。由于入围的企业变多,前千亿阵营中,也有了更细致的分化。

3000亿房企中,碧桂园今年前三季度的销售规模已突破4000亿元,万科地产和中国恒大的业绩也分别达到了3947.8亿元和3658.8亿元。

而截至三季度末,保利地产、融创中国、绿地控股的销售业绩都已达到2000亿规模,而中海地产、龙湖、金地、华夏幸福、华润置地截至三季度末都已超千亿。

第四季度将成为全年关键节点。作为传统购房旺季,金九银十向来是房企下半年冲销售任务的绝佳时刻,但今年不同于往年。

以深圳为例,9月新房供应骤减,批售2.7万平方米,推售12.4万平方米,环比分别下跌96%和86%。至于成交,9月一手住宅的成交均价为54314元/平方米,环比下跌0.13%,成交套数环比上涨37.5%至2728套。二手方面,成交量价保持平稳。

尽管深圳9月一手住宅成交量环比有较大幅度上升,但是从价格、批售情况以及二手成交的量价来看,这个金九成色依然不足。而由于国庆开场冷淡,银十的市场变现并不为业内看好。

金九成色不足,银十开场冷淡,不只深圳,这也是其他一线城市的普遍表现。假如降温情绪进一步从一二线城市传导到当前的成交主力三四线城市,房企的第四季度的经营推售将倍感压力。

由于行业集中化,房企对市场份额的竞争将越来越激烈。上述分别已破4000亿、3000亿、2000亿和千亿的十余家房企,能否从4000亿到5000亿、3000亿到4000亿如此类推,更上一个台阶将取决于第四季度的表现。

此外,目前绿城、招商蛇口、新城控股、旭辉等多家房企距离千亿仅一步之遥,假如四季度销售出色,年末将有望进入千亿阵营。

第四季度通常是房企走量冲业绩的关键时刻,在距离年度销售目标较远、资金回笼压力增加的情况下,不排除房企以价换量。

事实上,开发商的一些经营指标已经能够透露出些许端倪。以标杆房企万科的月度销售数据为例,该公司今年2月的销售均价达到了历史的高点1.63万元/平方米,而刚过去的9月,万科最新的销售均价为1.46万元/平方米,而8月份还创下年内最低均价13523.2元/平方米,跌幅接近20%。

虽然单一开发商的月度销售均价存在产品结构性方面的差异,但作为市场份额较大且全国一二三线城市布局均衡的企业,万科的月度成交均价在今年以来的下滑趋势已是客观事实。

另外值得关注的是,虽然不少公司前三季度销售总额创下同比新高,但更多公司的前三季度销售达成率并不理想。例如一家华南上市房企刚刚披露的前三季度合同销售额约为260亿,平均每月销售量在28亿左右。但该公司今年目标接近400亿,这意味着该公司需要在最后三个月实现单月销售45亿以上的业绩,方可完成年度目标。在国庆黄金周开局不利的情况下,其四季度销售压力可见一斑。
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